PERFIL, ECONOMÍA | 29 JUN 2021
“Hay una diferencia entre lo que el dueño de un inmueble pide y lo que la gente paga”, explicaba hace un rato Sebastián Sosa, CEO de RE/MAX mientras lanzaban el índice del metro cuadrado real para el mercado local.
Si bien en un principio reporta información de la Ciudad de Buenos Aires, los que han trabajado en su desarrollo no descartan expandirlo. “Este índice aporta una referencia más certera con datos de departamentos de 1, 2 y 3 ambientes”, agregó Sosa y completó: “Todo lo que lleve a generar transparencia y claridad, ayudará a las personas a tomar mejores decisiones inmobiliarias”.
Finalmente, los números que se conocen en el mercado son los que piden los propietarios al momento de venta. En este caso la idea es avanzar con el precio que efectivamente se paga por cada metro cuadrado.
El caso es que RE/MAX convocó a la Universidad del CEMA y a Reporte Inmobiliario para desarrollar este índice de precios que existe en otros lugares, pero que es inédito en el país. El trabajo consistió en elaborar un índice representativo del precio promedio del metro cuadrado de inmueble efectivo en la Ciudad de Buenos Aires, que permite tener una referencia de valor real promedio y su evolución en el tiempo, y que permita comparar con el precio de venta promedio del metro cuadrado publicado.
José Dapena, director del Departamento de Finanzas del CEMA que también trabajó en el proyecto explicó que “este es un dato de gran valor para el mercado inmobiliario, tanto para tasar propiedades como para negociar precios, porque permite tener una referencia del valor real de las propiedades”.
Así, los que lo pensaron dicen que el Índice del m² Real, “buscará ofrecer datos precisos del precio promedio efectivo, por metro cuadrado, de un inmueble en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.
El índice incluye los datos de compra venta de departamentos de la red federal de oficinas adheridas a la marca desde enero del 2020 hasta mayo del 2021. Tal como explicaron en el lanzamiento “desde el arranque de la medición hasta la actualidad se puede ver una caída del 11%. en el valor del m² en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”, explicó Germán Gómez Picasso de Reporte Inmobiliario, consultora de Real State.
En tanto, Dapena explicó que el estudio aporta una referencia bastante precisa de los precios reales del mercado, ya que la metodología desarrollada evita las distorsiones, sesgos y, a su vez, permite disminuir la dispersión de datos agregando homogeneidad al valor obtenido.
Para el director del Departamento de Finanzas del CEMA, en Argentina más que en otros países, el inmueble como depósito de valor es una inversión muy desarrollada con lo cual “es bueno tener el índice para manejarse”, acotó.
Entre otras cosas, valoró la sinergia lograda en el desarrollo del Indice. “Muchas iniciativas se hacen solas, y aquí intervenimos nosotros (UCEMA) con RE/MAX que aporta sus datos y Reporte Inmobiliario. Sumamos la metodología y lo implementamos. Lo probamos seis meses e hicimos un trabajo previo importante. Aún tenemos una vuelta de tuerca para dar”, reflexionó pero recordó que “necesitamos datos, aunque en Argentina no abundan los datos”; agregó.
Por su parte, José Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario hizo una lectura del primer índice presentado y explicó que “desde el inicio de la medición hasta la actualidad se puede ver una caída del 11% en el valor del m² en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.
En tanto, el reporte señala que “en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires vemos que la tendencia de los precios a lo largo de este estudio es a la baja, con precios que tuvieron un mínimo promedio de USD 1.958 por metro cuadrado y un precio máximo de USD 2.256 en enero de 2020, es decir, antes del contexto de pandemia”.
Germán Gómez Picasso de Reporte inmobiliario, por su parte indicó: “Soñamos siempre con un índice de este tipo que existe en otros países. Cuando vino la gente de RE/MAX con la propuesta nos sumamos porque creemos que son los indicados para hacerlo porque cuentan con una gran red, la tecnología y los recursos humanos para hacerlo”, explicó y agregó la importancia de haber sumado una universidad de negocios para hacer el seguimiento de la metodología.
LR
LA NACIÓN, PROPIEDADES | 16 DIC 2020
A partir de su promulgación, la presente ley permitirá a los argentinos disponer de su patrimonio en vida sin temor a que afecte la seguridad jurídica y sin el riesgo de que los inmuebles donados pierdan valor comercial o dejen de ser aptos para ser tomados como garantía bancaria.
El proyecto se inició con la propuesta del senador Mario Pais y fue promovido por el trabajo del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, colegios provinciales, Consejo Federal del Notariado e instituciones sin fines de lucro, quienes, mediante un trabajo mancomunado, fueron articulando con las distintas expresiones políticas sobre la importancia de este cambio legislativo.
La Cámara Baja había votado por unanimidad los cambios de cuatro artículos del Código Civil y Comercial que ya tenían previa sanción del Senado hace un mes atrás. Se espera que esto tenga impacto en el mercado inmobiliario. Las donaciones de inmuebles vuelven a ser viables en la Argentina, algo que impactará en el sector inmobiliario y también impulsará a que muchos dejen su legado material en vida, evitando así los costos más altos de una futura sucesión de bienes. Todo esto es gracias a que Diputados aprobó por unanimidad los cambios en el régimen de donaciones impulsados los escribanos, que ya contaba con media sanción en el Senado.
“El beneficio que trae este cambio para la gente es que todo aquel que necesite hacer una donación de un inmueble, ahora la puede hacer, siendo igual que antes de 2015 un título ya no observable”, explica Martín Gutman, escribano.
Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires remarcaron que con la sanción “se pone fin al sistema jurídico laberíntico de las donaciones, que obstruye la circulación de bienes y, claramente, promueve preceptos constitucionales como la propiedad y el derecho humano de acceso a la vivienda”.
Con esta ley se modifican los artículos 2386, 2457, 2459 y 2459 del Código Civil y Comercial que se estableció en 2015. “En estos cinco años, donar un inmueble era un potencial conflicto porque durante 10 años el inmueble quedaba observable, es decir, por ejemplo podía venir un hijo no reconocido y pedir su parte del bien, e ir directamente sobre el inmueble. Ahora, con este cambio, si ese bien ya lo vendió el que lo recibió por donación, no se le puede reclamar al actual poseedor, y quien obtuvo en la donación más de lo que correspondía podrá responder con el equivalente al valor en dinero”, suma Gutman.
“Después de 5 años, las donaciones podrán ser realizadas con mayor facilidad. Y también significa un gran apoyo para instituciones sin fines de lucro, que podrán hacer solidaridad más fácilmente con esas donaciones”, dijo el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Carlos Allende. Es que la iniciativa parlamentaria fue acompañada por las principales organizaciones de bien público del país como UNICEF, Cruz Roja Argentina, AMIA, Cáritas, Obra Don Orione, Fundación SALES, Fundación Monseñor Gottau, entre otras.
Con esta modificación, todos los herederos forzosos seguirán protegidos, solo que ahora si existiera una donación que afectara sus derechos, a la muerte del donante podrán utilizarse otros mecanismos. Los otros herederos podrán compensar con valores al heredero afectado, mediante la acción de colación en lugar de la acción de reducción que impactaba directamente sobre el inmueble donado, aun cuando éste hubiera sido vendido. También se protegen los derechos de los terceros que hubieren adquirido bienes que habían sido donados, si son de buena fe y a título oneroso.
Cabe aclarar que con esta modificación, todos los herederos forzosos seguirán protegidos, solo que ahora se utilizará la acción de colación en vez de la de reducción cuando haya un eventual damnificado. Esto significa que se podrá compensar en dinero ese ajuste, y que no se vaya por la totalidad de la cosa (tal como lo estipulada en la sanción del Código).
“La ley tendrá un buen impacto en el mercado inmobiliario. Esto lo creemos y lo esperamos, dado que en la sociedad argentina era una costumbre muy arraigada que los padres distribuyeran sus bienes en vida entre sus hijos. El Código Civil y Comercial, como fue sancionado el 1º de agosto de 2015, limitó esta decisión ya que establecía la posibilidad de reducción de la donación hecha por sus padres a sus hijos. Es decir, recuperar el inmueble, perder el adquiriente la titularidad. Ahora, permite volver al criterio de que las cuentas entre los herederos deben ser arregladas de manera personal entre ellos, y salvo que hubiera una maniobra fraudulenta para perjudicar a uno omitido en la donación, estos títulos no estarán sujetos a reducción o reipersecución”, detalla la escribana María Cecilia Herrero de Pratesi, del Estudio Pratesi Abogados.
Por esto, se espera que sean varios los inmuebles que vuelvan a entrar al mercado inmobiliario y se volverán a hacer donaciones, acción que, como se dijo, está fuertemente arraigada entre las costumbres locales. “En la Argentina más del 50 % de los inmuebles tienen como antecedente un título de donación. Muchas veces se deben sortear muchos obstáculos para poder circular dentro del tráfico negocial con la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial. Esto trae una paralización cuando los antecedentes son donaciones y la imposibilidad en muchos casos de acceder a créditos hipotecarios o procrear. Es necesaria esta reforma porque es necesaria la seguridad jurídica, es fin principal es proteger la circulación de los bienes”, dijo la diputada Gabriela Lena, del bloque de la UCR, durante el debate en el recinto.
“Otra ventaja importante se la da a la gente mayor, que quieren hacer la donación de la vivienda a sus hijos pero reservándose el usufructo, y que una vez producido su fallecimiento sus hijos sean titulares de los inmuebles y no tengan que iniciar una sucesión por los padres. Así, ya son los dueños”, aclara Gutman.
El escribano agrega que las donaciones de inmuebles son donaciones muy económicas, porque están exentas de impuestos de sellos, pagan un monto fijo de inscripción y de aporte notarial. Además, no pagan impuesto a la transferencia de inmuebles. “Por eso esta figura es muy usada para evitar los gastos y costos de una sucesión, que son muy caros”, finaliza Gutman.
Marysol Antón
PÁGINA 12, ECONOMÍA | 18 FEB 2021
A partir del mes que viene entrará en vigencia el Régimen de Registración de contratos de locación de Inmuebles previsto en la Ley 27.551 que, según explicó la AFIP, “permitirá obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales de los sujetos intervinientes en distintas operaciones”.
El organismo establece que son “los contribuyentes que asuman el carácter de locadores o arrendadores en los contratos” los que estarán obligados a registrar la operación.
Además, si bien no son sujetos obligados, la normativa contempla la posibilidad de que los intermediarios (corredores, inmobiliarias y escribanos) registren un contrato en representación de sus clientes. El régimen también prevé que los sujetos que asuman el carácter de locatarios o arrendatarios “podrán informar en forma voluntaria un contrato”.
Quiénes no están obligados hasta el momento son las entidades u organismos del Estado nacional, de las provincias, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y los municipios que actúen como titulares del inmueble.
El régimen entra en vigencia a partir del 1° de marzo. Según detalla AFIP, los contratos celebrados a partir del 1° de julio de 2020 y que continúen vigentes, así como aquellos concretados durante marzo de 2021, “gozarán de un plazo excepcional para su registración hasta el 15 de abril de 2021, inclusive”.
Los contratos alcanzados por el Régimen de Registración de contratos de Locación de Inmuebles son:
a) Locaciones de bienes inmuebles urbanos.
b) Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales.
c) Locaciones temporarias de inmuebles –urbanos o rurales- con fines turísticos, de descanso o similares.
d) Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles -exclusivas o no- delimitados dentro de bienes inmuebles como locales comerciales y/o “stands” en supermercados, hipermercados, shoppings, centros, paseos o galerías de compras, etc.
Todos los contratos deberán ser informados ingresando con Clave Fiscal en la web de AFIP al servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles - RELI - CONTRIBUYENTE”.
Allí, los sujetos obligados deberán proporcionar datos vinculados a su rol de locador, a la identificación del inmueble y del resto de los intervinientes. Además, deberá adjuntar en un archivo “.pdf” o “.jpg” el contrato celebrado.
Este trámite deberá hacerse dento de los 15 días corridos posteriores a la firma “tanto para cuando se suscriba el contrato de locación o arrendamiento, o para cuando se modifique uno ya existente”.
Cuando en los contratos celebrados intervengan intermediarios, éstos podrán registrarlos en representación de los locadores o arrendadores.
En el caso de un condominio, aclara AFIP, “la registración de los contratos por parte de cualquiera de los condóminos libera de la obligación al condominio y a los restantes condóminos, siempre que se haya informado a la totalidad de sus integrantes”.
La normativa establece sanciones para quienes incumplan y no presenten la información requerida dentro del régimen de registración de contratos de locación de inmuebles.
Para cualquier situación que se judicialice, ya sea un desalojo, discusión sobre arreglos o depósitos, entre otras, el juez debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato para dar vista al expediente.
El sistema para las comunicaciones judiciales se encontrará disponible a partir del 15 de abril de 2021.
Fuente: https://www.pagina12.com.ar/324571-como-registrar-los-contratos-de-alquiler-y-que-implica-para-
SECTOR INMOBILIARIO | 27 AGO 2020
La herramienta, explican, le permite al cliente ver y firmar los documentos desde cualquier dispositivo móvil, esté donde esté, las 24 horas del día.
RE/MAX Argentina y Uruguay, marca líder de servicios complementarios a la actividad inmobiliaria, se convirtió en la primera red federal en poner a disposición de sus clientes la posibilidad de firmar contratos en forma remota, utilizando un sistema de validación facial por algoritmos biométricos que permite verificar la identidad de cada uno de los firmantes a distancia.
Por medio de la utilización de una plataforma Cloud para gestionar y firmar documentos electrónicos a distancia con pleno valor jurídico, de acuerdo con la Ley 25.506, las 140 oficinas de la red disponen “de una herramienta de vanguardia que le permite a los corredores y clientes acceder a los contratos desde cualquier dispositivo, en cualquier lugar y en cualquier momento”, explican en RE/MAX.
Esta transformación digital promueve “una inmobiliaria mucho más moderna, flexible y ecológica, pilares fundamentales de la filosofía de RE/MAX”, cuenta su presidente, Sebastián Sosa. La lista de beneficios es infinita, tanto para el corredor como para el cliente. “Se agilizan las operaciones y el proceso de firma de documentos comerciales, permitiendo que el cliente y el corredor estén a solo un click de distancia”.
“Es mucho más que una firma electrónica, esta plataforma está pensada para que las inmobiliarias de la red puedan confeccionar, enviar, firmar y almacenar todos los documentos comerciales con los que habitualmente trabajan, en forma digital, a distancia y con pleno valor jurídico”, agregan desde la marca de servicios inmobiliarios.
01. La inmobiliaria carga el documento en la plataforma, y establece las personas que deben validarlo y firmarlo. El sistema automáticamente envía el documento a cada destinatario.
02. El cliente recibe el contrato, puede verificar su contenido y solicitar modificaciones previo a su firma.
03. Una vez validados todos los puntos del documento por las partes, especialmente por el Corredor responsable de la operación, la plataforma le solicitará al firmante una foto de su DNI que luego será contrastada con la aplicación de un algoritmo biométrico de reconocimiento facial.
04. Una vez validada su identidad, el cliente ya puede firmar el documento. Si hubiese más de un firmante, se envía el documento a cada uno para su firma.
05. Cuando se termina con el proceso de firma de cada una de las partes, la plataforma convierte el documento electrónico en formato PDF con todos los certificados de firma y un certificado de auditoría con toda la información probatoria del proceso.
06. Todos los documentos firmados con la plataforma de firma electrónica poseen tecnología con altos estándares de seguridad que permite demostrar los siguientes puntos: A- Autenticación del Firmante: identifica con diferentes elementos probatorios a cada firmante, previniendo el repudio de las firmas en los contratos. B- Inalterabilidad del documento: Se aplica tecnología criptográfica que permite asegurar y demostrar que el documento firmado no fue modificado.
“En la Red nos caracterizamos por comprender lo que necesitan los clientes y brindarles la mejor atención que ellos se merecen, hacerlos felices es el motor que nos impulsa a seguir innovando. Con este lanzamiento, confiamos en que les estamos simplificando una de las operaciones más importantes de su vida, comprar, vender o alquilar su hogar”, declara Dotti Peñate, Directora de Operaciones de RE/MAX Argentina y Uruguay.
“La red de oficinas RE/MAX tiene como objetivo principal lograr que cada operación inmobiliaria sea una experiencia extraordinaria para los clientes, comprendiendo lo que necesitan y brindándoles la mejor atención que ellos se merecen. El deseo genuino de cumplir siempre con nuestro objetivo nos lleva a estar pensando constantemente como poder mejorar y facilitar una de las operaciones más importantes de su vida, comprar, vender o alquilar su hogar. La innovación y aplicación de nuevas herramientas son algunos de los factores claves para conseguir nuestro objetivo”, añadió Dotti.
De esta manera, la Red “sigue reforzando su propuesta de valor con esta solución técnico-jurídica integral para gestionar contratos digitales, con pleno valor jurídico, probatorio y elementos periciables”, concluye.
Fuente: https://lavozinmobiliaria.com.ar
MERCADO INMOBILIARIO | 03 NOV 2020
La continuidad de la red, por ahora, no corre riesgo. “Es una batalla más ideológica que legal”, aseguró el CEO de la empresa.
En un contexto de crisis y de múltiples efectos negativos provocados por la pandemia de Covid-19, que una empresa pueda decir que está trabajando por encima de los objetivos que se había propuesto a principios de año, es toda una rareza.
Pero es el caso de la red de franquicias inmobiliarias RE/MAX: el CEO de la compañía en Argentina y Uruguay, Sebastián Sosa, aseguró durante una teleconferencia que octubre fue el mejor mes de 2020, con una cantidad de operaciones que supera lo que habían proyectado para esta altura del ejercicio.
Según Sosa, el mercado inmobiliario venía “pinchado” desde el año pasado y eso se complicó aún más cuando comenzó la pandemia que redujo la actividad casi a cero en abril y mayo.
Luego, empezó una lenta recuperación que se consolidó con una lluvia de consultas en agosto y septiembre, y un gran cierre de operaciones en los últimos 30 días. “El mercado está activo”, sintetizó Sosa.
Uno de los representantes de RE/MAX en Córdoba, Edgardo Tamarit, amplió que hay un par de factores que inciden en esta tendencia.
El primero es el crecimiento de la oferta, debido a propietarios que necesitan de desprenderse de inmuebles para tener liquidez. Y esto se combina con una demanda que, si bien se vio afectada por el coronavirus, también se ha incrementado.
“Hay dos actores fundamentales: los que tienen dólares y ven una oportunidad de inversión; y los que tomaron la decisión de mejorar su calidad de vida, intentando salir de las grandes urbes y de los departamentos”, mencionó Tamarit.
Como dato referencial, indicó que históricamente las ventas de terrenos han significado un 20 por ciento de las operaciones, y hoy esa proporción creció al 25 por ciento.
Carolina Hogner, de RE/MAX Santa Fe; y Jesica Tobio, de Rosario, coincidieron con esta evaluación.
Para Tamarit, un aspecto que ayuda es que el costo relativo de la construcción ha caído y que en Córdoba esto significa una oportunidad adicional para los loteos, debido a que la incidencia de la tierra sobre el valor final de edificar un inmueble es más baja que en otras grandes ciudades, como Rosario o Buenos Aires.
“Un poco lo que sucedió con la pandemia es que generó una represa: la demanda estuvo contenida y además se generó una psicosis, de la gente que no quiere que venga una segunda ola y la agarre de nuevo en un balcón”, completó Sosa.
Un aspecto clave que define siempre al negocio inmobiliario es a qué precio se valúan las propiedades. Con un dólar con tantos sobresaltos y una brecha cambiaria cada vez más alta, es un proceso cada vez más complicado.
Según Tamarit, al comienzo de la cuarentena los precios, que se publican en moneda estadounidense, bajaron entre un 20 y un 25 por ciento. En ese lapso, el tipo de cambio de referencia (generalmente es el “blue”) pasó de 90 pesos a 170.
“Cuando llegó a 130, los cierres se dieron con otra reducción de precio de entre 3,5 y cuatro por ciento. Hoy a 170, se dan con un ajuste extra de entre siete y 10 por ciento. La gente de alguna manera entiende que, en las circunstancias actuales, si tiene que desprenderse de una propiedad, debe acompañar con una reducción de los precios”, afirmó el corredor.
Para Sosa, la coyuntura actual es una buena oportunidad para quien puede vender y aspirar a comprar algo mejor. “Es mal momento para vender, pero bueno para comprar, así que es bueno para hacer ese cambio buscando una mejora en la calidad de vida”, afirmó.
Por otra parte, el CEO de RE/MAX dedicó un apartado a explayarse sobre el conflicto legal que enfrenta la empresa a partir de septiembre pasado, cuando la Inspección General de Justicia (IGJ) de la Ciudad de Buenos Aires avaló un planteo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de esa ciudad y determinó que la compañía ya no podrá operar, debiendo iniciar el proceso judicial de “disolución y liquidación”.
Esa medida fue celebrada por el Colegio Profesional de Inmobiliarios de Córdoba (CPI), que también viene haciendo reclamos en contra del funcionamiento de RE/MAX. “El corretaje inmobiliario es una actividad profesional y no mercantil, no puede franquiciarse. Todas las provincias venimos luchando con distintas acciones contra esta actividad ilegal de forma permanente”, declaró Virginia Manzotti, presidenta del CPI.
En este contexto, Sosa señaló que la compañía ha presentado toda la documentación que comprueba que su funcionamiento es legal, y que continuará realizando las acciones administrativas y judiciales pertinentes para seguir funcionando.
Cabe destacar que, hasta que no exista una resolución final al respecto, RE/MAX está habilitada para continuar operando.
“El problemas es que se le ha provocado un daño muy grande a la marca. Me cuesta ponerle un número, pero está cerca del millón de dólares”, sostuvo Sosa.
El ejecutivo insistió en que la modalidad de trabajo de RE/MAX no es muy diferente de la de otras inmobiliarias que también tienen un corredor a cargo y después agentes de ventas. “Claramente, es una batalla más ideológica que legal. Esto no le ha pasado a RE/MAX en ningún otro lugar”, remarcó Sosa.
Fuente: https://lavozinmobiliaria.com.ar
LA NACIÓN, ECONOMÍA | 18 OCT 2020
En los últimos meses y a medida que las medidas de aislamiento se empezaron a flexibilizar, la demanda volvió a aparecer, aunque de la mano de renovados desafíos. El tema fue considerado en la quinta edición de Real Estate, el encuentro organizado por la nacion para hablar, en esta oportunidad, sobre los cambios que llegaron para esta actividad con la pandemia de Covid-19.
01. Espacios verdes: hacia dónde va el mercado
Nicolás Tejerina, CEO y cofundador de Grupo Navent, habló en el encuentro sobre los cambios que se dieron en estos tiempos en el sector inmobiliario. “Se ha revalorizado el concepto de casa”, dijo, Y afirmó que desde principios de año la sociedad se repregunta cómo quiere vivir.
“Mucha gente se está alejando de las grandes urbes”, sostuvo, durante un diálogo con José Del Rio, secretario general de Redacción de la nacion. Y agregó que en varias provincias del país se cuadruplicó la búsqueda de espacios verdes. Además, afirmó que avanzó la digitalización de los procesos y el uso del comercio electrónico. Según Tejerina, la caída “muy fuerte” de las búsquedas de inmuebles que se dio en abril comenzó de a poco a recuperarse luego hasta llegar, en septiembre, a “niveles récord de tráfico”. Dijo también que se incrementó la oferta de propiedades.
Se refirió también a las plataformas de compra y alquiler de inmuebles y afirmó que se deben digitalizar por completo, porque los usuarios piden una mejor experiencia en Internet. En Navent crearon videos en donde las personas pueden ver opciones sin moverse de su casa. “Es el primer paso, porque si ya no les gusta la propiedad, la pueden descartar y se ahorran el tiempo de ir a verla”, dijo. Y aseguró que casi todo el sector reestructuró sus costos, pero sin afectar los que están vinculados con la innovación y la digitalización de los procesos.
02. El desafío de la macro para los proyectos
Proyectar una obra en un país, construirla en otro y terminarla en uno distinto. Por los rápidos cambios de contextos y condiciones, esa es la sensación que tienen distintos desarrolladores inmobiliarios en la Argentina. Se enfrentan a la incertidumbre y la estabilidad es, a veces, solo cuestión de meses. Sin embargo, la estrategia es pensar en el largo plazo y hablar no en términos del dólar, sino en metros cuadrados.
Carlos Spina, director de Argencons, contó que, a través de un fideicomiso, compraron en mayo de 2017 un terreno en la Avenida Huergo y México, lindante con Puerto Madero; entonces, el escenario indicaba que se venía una Argentina de crédito hipotecario, pero la devaluación y la inflación dieron luego por tierra con eso. Sin embargo, según Spina, cuando los valores son correctos, la gente aprovecha. “Ahí hay unidades con precios desde US$1800 el metro cuadrado, con amenities y vistas espectaculares. Lo que pensamos es que el Paseo del Bajo iba a generar una nueva avenida 9 de Julio, y el mercado entendió que el costo de construcción es bajo en dólares y que la devaluación va a tener un traslado lento a precios. Entonces, captura la oportunidad”, explicó en diálogo con Carla Quiroga, editora de Propiedades de la nacion.
Por su parte, el director de G&D Developers, Daniel Mintzer, dijo que “el manual” indica que en épocas de crisis hay que meterse en proyectos, porque entrás con un valor bajo y salís con uno más alto. “Hay una oportunidad para la gente. Nosotros vendemos departamentos en un edificio que estamos construyendo en 9 de Julio y Cochabamba por US$55.000/US$60.000, cuando antes los vendíamos por US$70.000/US$80.000. Y ganamos plata”, afirmó.
Gustavo Menayed, CEO del Grupo Portland, se refirió a su turno al freno que la Justicia le puso al Proyecto Palmeras Ciudad. “Nosotros decidimos, como empresa, traer nuestro dinero e invertirlo en metros cuadrados, que es nuestra moneda de cambio, no los dólares. Exponíamos el negocio, que era construir 70.000 metros cuadrados, e invertir US$70 millones propios a través del sistema de crowdfunding. Queríamos hacer un plan federal de vivienda y empezamos con el proyecto más lindo en la Ciudad, pero cinco manifestantes fueron a la Justicia, que entendió que no estaba permitido lo permitido”, dijo. “Esos vecinos quieren una plaza, pero el terreno tiene dueño; es de una compañía que cotiza en bolsa (IRSA) a la que le hacen de todo para que quiera irse. Lo digo con tristeza: cuando hay un grupo que quiere dar acceso a la vivienda le ponen estas trabas. Hablamos de 1000 familias que se iban a mudar e iban a tener 22 años para pagar”, completó.
03. El reto de vender cuando nadie compra
Con la pandemia de Covid-19, los consumidores cambiaron, impulsados por un nuevo deseo y por otro orden de prioridades. Se volvieron más sensibles y austeros. La pregunta es: ¿cómo deben actuar los brokers a la hora de ofrecer y vender inmuebles?
“Las personas reordenaron sus prioridades. Buscan la comodidad”, consideró Leonor de Achával, directora de Achával Cornejo, en diálogo con Del Rio. Según su visión, la pandemia vino a cambiar un montón de cosas y trajo un “boom de lotes y de construcción”. Incluso así, aseguró que hay una “tímida recuperación” del sector y que todavía “no hay certeza de lo que va a venir”.
“Hay dinámicas que van a volver, vamos a visitar los inmuebles como antes y parte de la gente va a ir a las oficinas. Como brokers tenemos que capacitarnos más para brindar servicios”, dijo.
Por su parte, Diego Cazes, director general L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, quien tiene más de 30 años de experiencia en el sector, aseguró que “la pandemia produjo el deseo” y que el comprador “se moviliza más por querer vivir mejor”. A su vez, consideró que hay un cambio de mentalidad de las personas, lo que explica la gran demanda por terrenos y casas en zona norte.
“La sensibilización es cada vez mayor”, dijo, y agregó que mucha gente tomó decisiones por impulsos que antes eran impensadas. A su vez, coincidió en que la pandemia trajo cambios importantes, aunque los relativizó y estimó que algunas cuestiones, luego de la pandemia, volverán a ser como antes.
“El deseo también es dinámico”, dijo Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, quien explicó que la coyuntura también cambia y que eso influye en las decisiones. Para ella, la revalorización de los sectores verdes no implica que la gente no vuelva a revalorizar los amenities de los emprendimientos urbanos una vez que pase esta coyuntura.
Goldszer afirmó también que hay “una lenta recuperación del sector” y que no hubo “bajas generalizadas en los valores de las propiedades”. Y opinó que el consumidor busca respuestas inmediatas, dada la ansiedad producida en estos tiempos.
En tanto, Martín Boquete, director de Emprendimientos Toribio Achával, afirmó que el estado de ánimo incide directamente en la compra de los inmuebles. “Cuando el dólar se mueve, la actividad inmobiliaria se restringe -dijo-. El argentino se relaciona con el metro cuadrado de una manera mucho más íntima que frente a una devaluación de un gobierno de turno. La gente está viendo al inmueble cómo un activo que nos cuida”.
A la hora de hablar del ahorro de los argentinos, el ejecutivo explicó que la gran mayoría decide ahorrar “en algo que preserve valor al largo plazo” y que los pesos se usan para consumir. Además, dijo que, debido al contexto económico actual, se está aprovechando el bajo costo de construcción. “Hay una ansiedad por ejecutar, pero la realidad está poniendo un poco el freno. Aquel que sepa leer en la demanda es el que va a tener éxito”, aseguró.
04. Covid vs. oficinas: por qué el virus no las eliminó
Desde marzo, las oficinas pasaron distintas etapas. En un primer momento quedaron vacías; en un segundo momento, algunas compañías se achicaron en metros cuadrados. El tercer momento es ahora: hay trabajadores empiezan a volver a los espacios que seguirán estando y seguirán siendo necesarios, según referentes del sector.
Domingo Speranza, CEO de Newmark Knight Frank Argentina, dio un panorama que no da cuenta de un momento dramático. “Hace 11 años que estamos en crisis y recién en este trimestre tenemos una vacancia de 11%, cuando en América Latina es de 12%. El alquiler promedio antes de la cuarentena estaba en US$28 y ahora está en US$26,70. No veo un momento dramático para las oficinas, y también hay una realidad, que es que podemos trabajar desde nuestras casas, pero gracias a que en la oficina están los servidores”, explicó Speranza en diálogo con Quiroga.
En tanto, Daniel Elsztain, director de IRSA Propiedades Comerciales, dijo que, en el caso de sus oficinas, la vacancia es de 7%, mientras que la renta promedio es más alta. “En un primer momento las oficinas estuvieron vacías, en un segundo momento hubo quienes buscaron achicarse, y ahora las compañías ya están llamando a la gente para que vuelva. Hay más compañías que ocupan sus oficinas y conviven con la situación de cuidarse mucho, pero no piensan en achicarse, porque se necesita más espacio para el distanciamiento. No es un sector en crisis; por lo menos el de las oficinas AAA”, relató. Más allá de la necesidad de contar con más espacio para permitir el distanciamiento, Speranza habló de la importancia de tener un lugar para transmitir el ADN de la compañía a los empleados.
A eso se suma la búsqueda de formar comunidad, según evaluó la arquitecta Paula de Elía. “Creo que los espacios comunes no van a desaparecer. Si hay algo que va a suceder es que la parte de la sociabilización va a ser clave para todas las empresas. La gente aislada no trabaja igual que la que sociabiliza”, apuntó, al hablar vía videollamada.
05. La arquitectura pospandemia
Después de más de 200 días de cuarentena no solo cambiaron las formas del consumo, sino que también las personas comenzaron a darle más tiempo y dedicación a sus hogares. Y a la hora de buscar uno, las prioridades y conocimientos cambiaron radicalmente.
Martín Mom, CEO en Sudamérica de REHAU, empresa especializada en polímeros y energías renovables, afirmó que “el consumidor final es mucho más consciente y activo” a la hora de buscar un inmueble. Facundo Garófalo, ingeniero y gerente de proyectos en De Stefano 1913, agregó que antes el rol de asesoramiento debía ser mucho más fuerte, mientras que ahora el cliente ya sabe.
“La pandemia trajo un manto de igualdad”, explicó Garófalo, para quien el mercado argentino ahora está en el mismo nivel que los de Europa y Estados Unidos, que solían ser más avanzados. “Durante la primera fase, la pandemia puso un freno, pero hace un mes que se está reactivando un poco y hay más consultas”, dijo.
Para Mom, la reactivación fue a todo vapor. “Las personas quieren saber de qué se trata esto de las energías renovables y cómo lo pueden llevar a sus casas. Tanto para ahorrar cómo para ser sustentables”, explicó. Además, aseguró que los desarrolladores también son más conscientes en el uso de los materiales, pero el consumidor final es todavía más experto. “Quieren que su vivienda sea agradable y cálida”, dijo.
En tanto, la arquitecta Tatiana Bilbao aseguró que “toda arquitectura debería ser sustentable” y que la sociedad debe ser responsable con el entorno social y también con el ambiente. “La arquitectura debe responder a su entorno, a su tiempo y a su contexto”, explicó.
06. El influencer que anticipó la digitalización del mercado
Carlos Muñoz, un reconocido influencer mexicano de emprendedores y desarrollador inmobiliario, habló de cómo hace dos años predijo que las ventas inmobiliarias se iban a digitalizar y fue “tratado de loco”, mientras que ahora la pandemia del Covid-19 aceleró el proceso, al verse limitada la instancia presencial.
“Me trataron de loco cuando dije que había que impulsar la digitalización de las ventas, porque decían que había que tocar las paredes de los inmuebles y sentir los tabiques. Fui muy criticado y ahora estamos en otra historia. Mi libro Halcones de venta es una referencia en operaciones digitales, ya que nadie imaginó un cambio tan grande”, afirmó en diálogo con el periodista de la nacion Ignacio Federico.
En cuanto al impacto de la pandemia en el mercado inmobiliario, dijo que hay que distinguir lo que pasó en diferentes segmentos. “El impacto más fuerte fue en hospitalidad; en retail y oficinas hubo un impacto mediano, mientras que el que ha salido favorecido en México y Estados Unidos es el sector residencial. Hay un cambio de preferencias que produce un ajuste en los valores y oportunidades en la compra de activos en hospitalidad, que están en valores menores a los de reposición”, explicó. Dijo que el sector logístico también ha sido beneficiado con el ingreso de un jugador como Amazon en México.
Consultado por el mercado argentino, dijo que es bastante particular por la falta de financiamiento. “En México, las tasas son bajísimas y en Estados Unidos tengo un fondo de inversión y hay créditos a 30 años con un interés del 2,5%. En la Argentina, al estar poco apalancado el sector, es todo cuesta arriba. Me sorprende la innovación de los desarrolladores que inventan nuevas formas pese a esa dificultad. Pero, sin el motor bancario, cuesta el doble remar la mitad”, aseguró. En ese sentido, dijo que los argentinos tienen capacidades técnicas por encima de la media de América Latina y que pueden usar ese know how en otros lugares, como Miami, la Riviera Maya, Cancún, Denver y Texas.
07. Los efectos de la nueva ley de alquileres
Cuando se sancionó la nueva ley de alquileres, los detractores de la norma decían que se iba a achicar la oferta y que iban a aumentar los precios, algo que ya se constata, según distintos relevamientos y a lo que se sumó el efecto del decreto de necesidad y urgencia que congela los alquileres hasta enero próximo. Sobre esta realidad debatieron el presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti (socio del Estudio Abatti & Rocca), y el titular de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, quienes tienen miradas diferentes.
Muñoz dijo que el problema que tiene el país es el mercado inmobiliario. “Ese aumento es una respuesta económica y política del mercado inmobiliario. Lo que no da resultados es el control del Estado frente al mercado inmobiliario que tiene más poder. Hay un decreto que suspende los desalojos y, sin embargo, sigue habiendo desalojos. Lo que tenemos en la Argentina es un mercado inmobiliario que es un poder paralelo al Estado”, afirmó Muñoz.
Sobre este punto, Abatti respondió que solo basta con revisar la historia para ver el efecto que tuvo la regulación sobre los alquileres retrayendo la oferta en los años 50. “La ley que está vigente es contraria a los intereses de los inquilinos, porque el mercado se retrae. El inversor, en lugar de invertir aquí, se va a Uruguay, donde tiene una rentabilidad en dólares de 4%, mientras que acá es de 2% en pesos. La ley de normalización de las locaciones, en 1976, continuada por una ley del gobierno radical, daba incentivos a quienes construyeran inmuebles destinados al alquiler, y esto es lo que propusimos que estuviera contenido en la actual normal, pero los legisladores hicieron oídos sordos”, explicó. Y agregó: “Ahora, con la intervención del Estado, se ha retraído la oferta y aumentaron los alquileres, porque los propietarios prevén una inflación anual del 45%. No estamos en Alemania, donde se congelaron los alquileres pero no tienen inflación”.
A su turno, Muñoz aclaró que el primero en congelar los alquileres fue Hipólito Yrigoyen en la década del 20. Y dijo que la Cámara de Propietarios no es más la que dicta qué es lo mejor para los inquilinos.
Por último, consultado acerca de la deuda que están contrayendo quienes no pagan el alquiler o no pagan el aumento por el decreto vigente, dijo que están planteando un esquema de desendeudamiento. “Como el Gobierno pagó el ATP a las empresas, pedimos que pague el alquiler de las familias endeudadas”, finalizó.
08. La oportunidad para el negocio logístico
“En una primera instancia es difícil tener certeza de dónde nos va dejar todo esto”, dijo Alejandro Winokur, arquitecto y especialista en negocio logístico, sobre la pandemia. Agregó que en este tiempo se desarrolló lo que se tenía pensado hacer en muchos años. “La crisis hizo que un número importante de empresas se hayan visto obligadas a revisar las estrategias de estructura”, afirmó.
“La pandemia hizo que los procesos se aceleren y que el mercado se adapte lo más rápido posible”, sumó, por su parte, Santiago Isern, broker senior del área de inmuebles industriales de Cushman & Wakefield. Según él, en el último tiempo hubo un aumento de la vacancia, que llegó a un pico de 19%, y los precios “están por debajo del promedio histórico”.
Según Winokur, hay nuevas oportunidades para que empresas más chicas puedan tener la misma calidad de servicios que las multinacionales. “Son nuevos proyectos a modo de condominios de pequeños depósitos con calidad y de altos estándares -explicó-. El mercado está acostumbrado a invertir en un dos ambientes, pero estos desarrollos le dan la oportunidad de invertir en una nave dentro de un parque industrial”.
Con respecto a los parques industriales, Isern aseguró que acompañaron la suerte de la producción fabril y que hay varios que “tienen un flujo de precios y de producción que empiezan a tener un lugar interesante para los operadores”.
“La cuarentena demostró que los agrupamientos industriales y logísticos son una herramienta fundamental”, explicó, a su turno, María Lía Ghelfi, directora ejecutiva de RedPARQUES Industriales Argentinos. Sostuvo también que en los últimos meses estos lugares ayudaron a que las empresas pudieran implementar la seguridad sanitaria y que tuvieran más libertad para actuar frente a los problemas de logística y de transporte.
Por último, Christian Leupold, gerente comercial de Andreani Desarrollo Inmobiliario, dijo que “la tecnología en este rubro es estratégica, necesaria y fundamental”. “La automatización de depósitos, la inteligencia artificial y el big data dan más rentabilidad y eficacia a los procesos. Además de una mejor experiencia al consumidor”, cerró.
09. Eduardo Costantini y su visión del país
El cierre del evento fue un mano a mano entre Del Rio y el empresario y fundador de Consultatio y Nordelta, Eduardo Costantini, quien dijo que el país se encuentra en un momento inédito y que “no puede seguir viviendo como vive”.
“Con esta crisis, o el país se va más a la centro izquierda con más regulaciones y más vivir de lo nuestro, o más hacia la centro derecha, con un plan económico que ponga orden en la economía, cuide los gastos y con una política fiscal coherente, pero la Argentina no puede seguir viviendo como vive. El modelo está agotado. La pregunta del millón es si vamos a vivir a los tropiezos o si este fracaso va a dar lugar a un cambio político. Yo tengo 74 años y nunca lo vi”, expresó.
En tanto, consultado acerca de los motivos que lo llevan a hacer negocios en el país, Costantini dijo que es parte de un convencimiento personal. “Yo soy argentino y desde mis 20 años sigo las crisis y los ciclos. En los últimos 20 años se complicó porque el Estado se ha agrandado y la presión impositiva ha crecido, pero nosotros estamos en un segmento en el que la gente puede pagar. Mientras hay parte de la población que no tiene acceso a la educación, la vivienda y la salud, hay segmentos que sí tienen acceso y que ahorran en dólares”, explicó.
Además, dijo que proyectos como Nordelta o Puertos, en Escobar, son emprendimientos que llevan décadas. “Vamos jineteando las crisis, es algo vocacional. Tenemos proyectos a 40, 50 años que se van perfeccionando con los lustros. No podemos dejar Nordelta ni tampoco Puertos, que es una ciudad más joven. Estamos para quedarnos. Pero dentro de estos tiempos recibimos cachetazos”, finalizó.
La plataforma Zonaprop hizo una encuesta en la Argentina, México, Brasil, Ecuador, Perú y Panamá para medir la intención de los latinoamericanos de mudarse una vez que termine la cuarentena por el Covid. En promedio, un 86% manifestó querer hacerlo, mientras que en la Argentina ese número trepó al 90%.
En Perú, el 91% quiere mudarse cuando finalice la cuarentena; en Ecuador, el 88% busca este cambio; en Panamá, el 86%; en Brasil, el 85% y, en México, el 76,4%.
Por otro lado, el 71,1% de los encuestados en la Argentina dijo que optaría por invertir en su hogar, en lugar de realizar viajes o tener otros gastos. En la región esta postura se repite. En promedio, el 79% de los consultados optaría por invertir en su hogar para vivir mejor. En Brasil respondió afirmativamente el 77,5% de los consultados; en Ecuador, el 75,4%; en México, el 83,9%; en Panamá, el 80,9% y en Perú, el 89,6%.
En nuestro país, el 31,4% de los encuestados dejó asentado que le gustaría mudarse a una casa más grande una vez que finalice la cuarentena. Este encierro también llevó a las personas a querer mudarse a una propiedad con espacios al aire libre (18,3%) y a una vivienda mejor ubicada y cerca de negocios esenciales (14,5%).
A su vez, un 12,6% manifestó que prefiere mudarse a un lugar más chico que el actual; en cambio, otros desean cambiar su departamento por una casa (9,5%). Incluso, algunas personas buscan una propiedad más alejada de la ciudad (3,6%) y otras están conformes con su hogar y no sienten la necesidad de mudarse (10,1%).
El promedio de los datos de la región demuestra que tan solo el 14,2% está conforme actualmente en su hogar.